时间：2025-01-07 浏览量：
前不久因为离职从前公司附近搬回了西边的家里，闲来无事便去楼下的西城时代广场闲逛，被眼前的荒凉场景所震撼，所以想浅聊一聊自己内心的感受，行业小白的见解，如有不妥之处，还请指正。
西城时代项目为2009年昆明市重点招商引资项目，由建发地产开发，建发地产为厦门昌宏集团下属公司，黑林铺村改造项目为公司在昆明的首个项目。项目位于滇缅大道与昌源北路交汇处，同时享有西市区的核心位置。项目产道情景街区式成活文化，90万平米的浩大体量，为城西提供一个集居住中心、商业中心、商务中心为一体的城市功能型品质社区。
西城时代商业效果图（图片来源于网络）
记得开业时恰巧路过，李克勤等人气歌手现场助阵，当时的现场可谓人声鼎沸，热闹非凡。借着沈腾主演的“西虹市首富”票房大卖，“西虹市商业街”恰逢其时，孕育而生，火爆一时。
三天前路过时受到震惊，虽然它的衰落之前早有耳闻，但真正看到时内心还是有些许落寞。一楼曾经的一线大牌仅有星巴克，优衣库等品牌苦苦强撑，后开的奈雪店内也是空无一人，负一楼的盒马生鲜还在勉强维继，但在我看来，即使周末，寥寥无几的客流它们也撑不了太久，二楼以上，基本全部关闭，空铺门口“房东直租”的字样尤为显眼。
没过多细数，仅是一楼就入住了八九个黄金珠宝品牌，门口摆满了买黄金送的电动车奖品以及到处“黄金克减...”的道旗、立牌。与开业初期宣导“主打年轻人及专业人士消费为主导的中高端社区”形成鲜明对比。记得刚入行商业时竞聘会上我敬重的领导曾问我如何看待商业的底层逻辑，从一楼到顶楼的落位应该如何，那时的自己回答是抛开整体商业的定位来看，一楼就应该是大品牌，品质高，承租能力强，有自己的私域流量。现在看来，如今确实是黄金的承租能力很强。
其成长与衰落，也不过短短几年时间，其实在这期间西城也不是没寻求过变革与品牌的引进，快开快关的“海底捞”、红极一时的“盒马生鲜”、知名餐饮品牌“九田家”、“黑牛的店”、“滇铺子”等品牌都有入住，可如今，九成以上品牌都已人去楼空。
我认为衰落原因有三：
一、开发商内部问题
1、西城由建发地产开发，建发地产为厦门昌宏集团下属公司，据我了解昌宏集团并没有商业管理经验，西城完全由第三方商业管理公司接手管理，管理方与地产方为两个团队，两个团队的管理在运营上会出现诸多分歧，且目前市面上的第三方管理公司资质参差不齐，自己也曾见到过第三方外派过来的管理者，迂腐陈旧，不懂创新，不懂与时俱进，用十年前的百货思维来管理城市综合体，真是可笑至极。
图片来源于网络
2、开发商内部资金问题，商业的运营是需要投入大量的金钱，西城住宅二期西锦里的烂尾归根结底也是这个问题，这里就不过多赘述。不过听说建投正式接手西锦里，明年年底即可交房，真心祝福买了这里新房的朋友，这是个好消息。
二、疫情对实体行业的冲击
三年疫情，对所有行业的冲击大家肉眼可见，实体行业尤为明显。前几日在一个不错的商业体做零售的朋友和我诉苦，持续亏本，房租都难以维持，和我说坚持不住了。确实，这三年来很难，今年更难。2022年即将结束，我们也迎来了后疫情时代，晨曦微亮，光明不远了，我们都加油吧！
三、返租商铺的弊端
西城时代的商铺并不是开发商自持，而是卖给业主进行返租，这在商业上并不少见。据西城时代业主反映，买了返租商铺，说好三年返租8%，现在项目停工，租金返不了，商铺降价都卖不掉。
返租商铺的弊端就是，一旦开发商不能从承租商铺那里收回房租，那么也无法对业主进行兑付，二房东并不好做，风险非常大。其实，昆明返租商铺暴雷现象不少，置信银河广场、大都购物中心、文化空间、大宥城等等，这些购买商铺的投资者，最后要么收不到返租资金，要么所购的商铺烂尾，维权苦不堪言。
近年来，商业体购物中心如雨后春笋般生长，这固然很好，解决了人们衣食住行乐的日常需求，但真正能持续发展的少之又少。良好的地段、正确的品牌定位、雄厚的资金实力、优秀的管理人才等等因素很难齐备，不过我仍然祝福它们能越来越好。
